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擁有自有住房曾是“美國(guó)夢(mèng)”的核心象征之一，而現(xiàn)在，這一“美國(guó)夢(mèng)”正日益脫離民眾的現(xiàn)實(shí)生活。

近日，《衛(wèi)報(bào)》援引美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的最新數(shù)據(jù)報(bào)道，2024年美國(guó)首次購(gòu)房者人數(shù)降至110余萬(wàn)人，創(chuàng)下自1989年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最低水平。

這一趨勢(shì)不僅反映出經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不穩(wěn)定，更折射出整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

首次購(gòu)房年齡推遲

新冠疫情期間，受超低利率與財(cái)政刺激影響，美國(guó)住房市場(chǎng)曾迎來(lái)一波繁榮。這波上漲潮過(guò)去后，房?jī)r(jià)和抵押貸款利率依舊居高不下，令市場(chǎng)幾近停滯。

目前，美國(guó)聯(lián)邦基準(zhǔn)利率維持在4.25%至4.5%之間，較去年同期有所下降，但30年期固定抵押貸款利率依然高達(dá)6.5%以上，幾乎是五年前的兩倍。對(duì)于購(gòu)房者而言，這意味著即便利率略有回落，購(gòu)房成本依然難以承受。

“高抵押貸款利率抑制了人們首次購(gòu)房的能力”，房地產(chǎn)科技公司Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)里爾·費(fèi)爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示，“這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是全方位的打擊?！?/p>

購(gòu)房門(mén)檻不斷抬高，使得年輕人不得不推遲人生中這一關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)決策。根據(jù)NAR的數(shù)據(jù)，2023年美國(guó)首次購(gòu)房者的平均年齡已攀升至38歲，創(chuàng)下歷史新高。相比之下，上世紀(jì)80年代的首次購(gòu)房者平均年齡為20多歲。

費(fèi)爾韋瑟指出，這種延遲買(mǎi)房的趨勢(shì)正在產(chǎn)生連鎖效應(yīng)?！斑@很可能意味著他們會(huì)更晚退休，因?yàn)橘I(mǎi)房意味著要承擔(dān)一份30年的按揭貸款。人們發(fā)現(xiàn)，他們必須工作更久，才能實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)”。

買(mǎi)方與賣(mài)方同陷困局

在通常情況下，當(dāng)住房需求下降，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之回落，但現(xiàn)實(shí)并非如此。盡管潛在買(mǎi)家數(shù)量大幅減少，但2024年獨(dú)棟住宅的房?jī)r(jià)中位數(shù)仍創(chuàng)歷史新高，并持續(xù)攀升。

美國(guó)最大房產(chǎn)交易平臺(tái)Zillow數(shù)據(jù)顯示，2024年5月，美國(guó)獨(dú)棟住宅房?jī)r(jià)中位數(shù)達(dá)到42.78萬(wàn)美元；而在2021年，這一數(shù)字為35.71萬(wàn)美元，三年間增長(zhǎng)近20%。

根據(jù)哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心的報(bào)告，按照當(dāng)前價(jià)格計(jì)算，一個(gè)家庭年收入需達(dá)12.67萬(wàn)美元，才能負(fù)擔(dān)得起普通住房的月供。而在2021年，這一門(mén)檻為7.93萬(wàn)美元，三年間上漲超過(guò)五成。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，現(xiàn)有住房庫(kù)存處于歷史低位，加之新建住房速度遲緩，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的重要原因。許多原本打算換房的業(yè)主不愿放棄原先的低息按揭，選擇“躺平”，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)僵局。

與此同時(shí)，新購(gòu)房者也陷入困境：買(mǎi)房壓力巨大，租房更為劃算。約翰·伯恩斯研究與咨詢公司（John Burns Research and Consulting）的分析顯示，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)一套入門(mén)級(jí)住房的成本是租住公寓的兩倍，這種情況自2006年以來(lái)首次出現(xiàn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的“凍結(jié)”不僅困住了購(gòu)房者，也讓賣(mài)方陷入尷尬局面。由于難以找到愿意承擔(dān)高額按揭貸款的買(mǎi)家，許多房主選擇暫緩出售，進(jìn)一步壓縮市場(chǎng)交易量。

這一現(xiàn)象反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都極不友好，令人們對(duì)“住房作為財(cái)富起點(diǎn)”的傳統(tǒng)觀念產(chǎn)生動(dòng)搖。

利率政策博弈

面對(duì)高利率所帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)冷卻，美國(guó)總統(tǒng)唐納德·特朗普再度將矛頭指向美聯(lián)儲(chǔ)，要求其降息。在一封手寫(xiě)信中，他批評(píng)美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾“讓美國(guó)損失了一大筆錢(qián)，還在繼續(xù)這樣做”。

美聯(lián)儲(chǔ)的立場(chǎng)則依然強(qiáng)硬。鮑威爾及其團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，特朗普的貿(mào)易和關(guān)稅政策加劇了價(jià)格波動(dòng)和通脹預(yù)期，降息反而可能推高通脹水平。

“這是我們確實(shí)感受到的一種風(fēng)險(xiǎn)。作為負(fù)責(zé)維持物價(jià)穩(wěn)定的人，我們需要管理這種風(fēng)險(xiǎn)。”鮑威爾在上個(gè)月的美國(guó)參議院聽(tīng)證會(huì)上強(qiáng)調(diào)。

盡管美聯(lián)儲(chǔ)在2025年仍可能有數(shù)次降息空間，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)難以出現(xiàn)明顯改善。高房?jī)r(jià)、高利率與供應(yīng)瓶頸仍是壓在市場(chǎng)身上的“三座大山”。

“買(mǎi)家們正在等待利率下降或房?jī)r(jià)調(diào)整的機(jī)會(huì)”，費(fèi)爾韋瑟說(shuō)，“整體經(jīng)濟(jì)的不確定性讓人們不愿意去背負(fù)一份按揭貸款?！?/p>

“美國(guó)夢(mèng)”對(duì)越來(lái)越多的年輕人而言，正變得遙不可及。