證券日報
王寧
2025-09-10 09:17
8月份以來，中央層面持續(xù)推進城市更新行動。同時，“北上廣深”四大一線城市均出臺新一輪放松限購政策。在樓市傳統(tǒng)銷售旺季，政策層面持續(xù)釋放支持信號，折射出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，核心主題從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量+服務(wù)”雙輪驅(qū)動，邁向轉(zhuǎn)型新階段。
在筆者看來，傳統(tǒng)“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)終結(jié)。在經(jīng)歷了長達數(shù)年的深度調(diào)整后，“保交樓”專項借款、下調(diào)首付比例和利率、限購放寬等政策“組合拳”已初步穩(wěn)住市場。為適應(yīng)市場新變化、滿足多樣化居住需求，當前房地產(chǎn)行業(yè)上下游都在探尋新發(fā)展路徑，整體呈現(xiàn)出聚焦“四條路徑”發(fā)力，加速推進轉(zhuǎn)型的新氣象。
第一條路：集中精力降負債，優(yōu)化行業(yè)資產(chǎn)負債表，堅守財務(wù)安全線。從上市房企半年報數(shù)據(jù)看，行業(yè)資產(chǎn)負債表正在出現(xiàn)積極變化，百強企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率均值持續(xù)下降。
各類房企結(jié)合實際情況多措并舉降負債。有的企業(yè)利用經(jīng)營性物業(yè)貸置換信用債，降低有息負債規(guī)模；有優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的房企通過基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs等新途徑盤活資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；流動性有壓力的企業(yè)剝離閑置資產(chǎn)回籠資金；出險房企通過增資擴股、債轉(zhuǎn)股、引入戰(zhàn)略投資者以及債務(wù)重組等手段改善資本結(jié)構(gòu)；部分企業(yè)通過縮減投資、提前償還高息債等方式降低整體負債規(guī)模。企業(yè)有息負債規(guī)模降下來，償債風險降低，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債表就會得到優(yōu)化，這將推動市場加快出清風險，進入健康發(fā)展新通道。
第二條路：靈活調(diào)整推盤節(jié)奏，快速回籠資金，守護好現(xiàn)金流生命線。在市場需求尚未全面回暖的情況下，企業(yè)需盤點庫存情況，靈活調(diào)整各個區(qū)域、城市乃至具體項目房源的推盤節(jié)奏，避免盲目跟風和過度供應(yīng)。就當下來看，囤地緩開發(fā)賭土地紅利的時代早已遠去，現(xiàn)金流才是王道。房企正通過精準營銷、合理定價等策略，快速回籠資金，確保其正常運營和現(xiàn)金流穩(wěn)定。比如，一線及核心二線城市去化周期相對較短，在相關(guān)政策支持下，房企通過階梯式定價法實現(xiàn)快速去庫存。此外，部分房企正通過數(shù)字化營銷手段提升轉(zhuǎn)化率，運用VR看房、元宇宙體驗等多種方式營銷。
第三條路：提升資產(chǎn)運營效率，拓展新商業(yè)路徑。行業(yè)進入深度調(diào)整期以來，商業(yè)運營、代建、長租公寓、物業(yè)管理等賽道營收對企業(yè)業(yè)績貢獻越來越大。
多數(shù)房企強調(diào)要向“新發(fā)展模式”轉(zhuǎn)型，注重輕資產(chǎn)運營，將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向存量經(jīng)營，用經(jīng)營性現(xiàn)金流驅(qū)動轉(zhuǎn)型。比如，招商蛇口提出“從以開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重，從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，從同質(zhì)化競爭向差異化轉(zhuǎn)變”的“三個轉(zhuǎn)變”。再比如，2025年上半年，新城控股商業(yè)運營收入（含稅租金收入）69.44億元，同比增長11.8%，商業(yè)板塊已成為其利潤結(jié)構(gòu)的“壓艙石”。
從投資者視角看，企業(yè)若能通過供應(yīng)鏈優(yōu)化和數(shù)字化轉(zhuǎn)型，將經(jīng)營性物業(yè)業(yè)務(wù)毛利率提升至較高水平，并充分利用REITs等資本市場工具，形成“投融管退”專業(yè)化分工閉環(huán)，創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤增長點，則企業(yè)估值有望得到修復(fù)乃至重構(gòu)。
第四條路：“好房子+好服務(wù)”雙輪驅(qū)動，調(diào)整投資策略，穩(wěn)住ROE（凈資產(chǎn)收益率）基本面。隨著居住需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，房地產(chǎn)下半場一定會聚焦“好房子+好服務(wù)”。
“好房子”不僅意味著高品質(zhì)的建筑質(zhì)量，還需具備舒適的居住環(huán)境、完善的配套設(shè)施和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。加大產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新投入，提升項目的“產(chǎn)品力”，圍繞房子提供全生命周期的服務(wù)，是企業(yè)提升ROE的必然之選，也是行業(yè)未來發(fā)展的核心方向。在這一趨勢下，頭部房企普遍聚焦高能級城市投資，采取“優(yōu)中選優(yōu)、深耕核心”的策略，確保項目的周轉(zhuǎn)效率和高附加值的盈利空間。
總體而言，當前房地產(chǎn)市場已由增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營時代，房企在“新與舊”的轉(zhuǎn)換中逐步找到適合自身的新發(fā)展模式，這將加快推動房地產(chǎn)行業(yè)邁入轉(zhuǎn)型新階段，進入健康發(fā)展新生態(tài)。
