證券時報
王軍
2025-07-11 19:30
上半年，受益于寬松的房地產行業(yè)融資支持政策，房企資金成本明顯下降，融資規(guī)模降幅有所收窄。在當前環(huán)境下，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水建議，房企應多渠道拓展融資現(xiàn)金流入，或可進行存量債務展期、借新還舊。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2025年上半年，房地產行業(yè)共實現(xiàn)債券融資2541.9億元，同比下降10.0%。結構上看，信用債仍是融資絕對主力，并向頭部企業(yè)富集；ABS融資占比超三分之一，重要性日益顯著；海外債在低基數(shù)上有所恢復，但整體規(guī)模仍很小。
與之同步的是房企到位資金下滑幅度明顯收窄。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，1—5月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金40232億元，同比下降5.3%，降幅較上年全年收窄11.7個百分點。
從融資成本來看，行業(yè)債券平均融資成本明顯下降。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2025年上半年行業(yè)債券平均利率為2.83%，同比下降0.28個百分點。劉水稱，這受益于今年降準降息、融資企業(yè)結構和渠道結構變化等因素影響。
拆分各融資渠道表現(xiàn)，民營房企重發(fā)美元債是上半年房企融資端的一大亮點。新城發(fā)展于6月12日公告擬進行美元優(yōu)先票據(jù)國際發(fā)售，融資用于同步購買要約。雖然本次美元債詢價區(qū)間在當前環(huán)境中偏高，但是輿論認為此舉為其他民營房企重啟境外融資提供示范效應，有助于修復國際資本市場對中國民營房企的風險預期，提振行業(yè)信心。
不過整體來看，海外債目前仍只是零星發(fā)行，占總融資規(guī)模的比例僅為2.3%。具體而言，2025年上半年房企海外債發(fā)行規(guī)模僅為57.3億元，同比增長14.5%；海外債平均利率為9.73%，同比上升4.14個百分點。
對比之下，信用債發(fā)行仍然是融資渠道中的絕對主力。報告顯示，2025年上半年，房地產行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為1526.6億元，同比下降17.9%，占總融資規(guī)模的60.1%。平均發(fā)行期限3.92年，其中發(fā)行期限在3年以上的占比提升至58.4%，期限顯著延長。從發(fā)行方向來看，信用債融資呈現(xiàn)向頭部企業(yè)富集的態(tài)勢。
此外，ABS融資渠道的重要性正在提升，表明存量資產盤活空間巨大，且融資渠道向手握優(yōu)質持有型資產的企業(yè)開放。
報告顯示，2025年上半年，ABS融資規(guī)模為958.0億元，同比增長4.8%，占總融資規(guī)模37.7%，較上年同期上升5.3個百分點。其中，供應鏈ABS占比不足四分之一，而CMBS/CMBN、類REITs占比近七成。
劉水表示，展望下半年，房地產政策環(huán)境預計維持寬松。他建議，企業(yè)應結合銷售拿地情況，提前籌劃現(xiàn)金流，防范資金鏈風險。積極利用項目“白名單”機制、經營性物業(yè)貸、支持房企發(fā)債、定增、公募REITs和持有型不動產ABS等融資政策，多渠道拓展融資現(xiàn)金流入，或可進行存量債務展期、借新還舊。
